ومن المتوقع أن يستقر سوق العقارات في الصين في عام 2025

قد لا يبدأ قطاع العقارات المتعثر في الصين في التحول قبل النصف الثاني من العام المقبل – حتى مع أحدث تدابير التحفيز، كما توقعت ثلاث شركات أبحاث هذا الشهر.

وبعد أشهر من التدابير الإضافية، قاد الرئيس الصيني شي جين بينغ في أواخر سبتمبر/أيلول اجتماعا رفيع المستوى تعهد “بوقف تراجع سوق العقارات”. وفي وقت سابق من هذا الشهر، اتخذت وزارة المالية المزيد من الإجراءات التي تهدف إلى تحقيق الاستقرار في القطاع العقاري.

وقال محللو جولدمان ساكس في مذكرة بتاريخ 22 أكتوبر بعنوان “توقعات العقارات في الصين 2025: القاع في الأفق”: “لقد وصلنا أخيرًا إلى نقطة انعطاف من الدوامة الهبوطية المستمرة في سوق الإسكان على خلفية حزمة تيسير شاملة ومنسقة”. “.

وقال التقرير “هذه المرة تختلف عن إجراءات التخفيف الجزئية السابقة”.

ويتوقع المحللون أن تستقر أسعار العقارات في الصين في أواخر عام 2025، وأن ترتفع بمعدل 2% بعد عامين. ومن غير المرجح أن تستقر مبيعات العقارات وبناء المنازل الجديدة حتى عام 2027، بحسب توقعات جولدمان.

كما نشرت وكالة ستاندرد آند بورز للتصنيفات الائتمانية ومورجان ستانلي هذا الشهر تقارير تتنبأ بأن سوق العقارات في الصين سيصل إلى القاع في النصف الثاني من عام 2025.

وقال إدوارد تشان، مدير وكالة S&P Global Ratings وفريقه، في مذكرة بتاريخ 17 أكتوبر/تشرين الأول: “إذا استمرت الحكومة في إعطاء الأولوية لدعم تمويل المطورين وتقليص المخزون، فإننا نعتقد أن مبيعات العقارات وأسعارها يمكن أن تستقر في النصف الثاني من عام 2025”. وحذروا من أن الأمر سيستغرق وقتا حتى تدخل السياسات حيز التنفيذ.

وأوضحت بكين أن الجهود المبذولة لدعم قطاع العقارات المتعثر تأتي في المرتبة الثانية بعد هدفها المتمثل في تعزيز التصنيع المتقدم كمحرك جديد للنمو. لكن هذا ليس بالأمر السهل، حيث كانت العقارات تمثل أكثر من ربع الناتج المحلي الإجمالي، مع ارتباطها بثروات الأسر والمالية الحكومية المحلية. ويواجه المطورون المثقلون بالديون في الصين صعوبات متزايدة في تسليم المنازل المباعة مسبقاً، الأمر الذي أدى إلى إضعاف معنويات المستهلكين.

ويراقب المحللون عن كثب اجتماعًا برلمانيًا الأسبوع المقبل للحصول على أي تفاصيل حول الإنفاق المالي على خفض مخزون المساكن.

ويفترض توقع جولدمان إنفاقًا ماليًا إضافيًا قدره 8 تريليون يوان (1.12 تريليون دولار) من الحكومة، وهو ما لم يتم الإعلان عنه بعد.

وحذر محللو جولدمان من أنه “بدون مثل هذا التحفيز، فإن تراجع سوق العقارات يمكن أن يطول لمدة ثلاث سنوات أخرى”. وقالوا إن مثل هذا الدعم سيحتاج إلى معالجة مشكلات السيولة لدى المطورين، وتقليل مخزون المساكن غير المباعة وضمان تسليم المنازل المباعة مسبقًا ولكن غير المكتملة.

عادة ما يتم بيع المنازل في الصين قبل اكتمالها. أثبت نموذج الأعمال هذا أنه غير مستدام بعد أن اتخذت بكين إجراءات صارمة ضد اعتماد المطورين الكبير على الديون لتحقيق النمو، وانخفض الطلب على مشتري المنازل مع تباطؤ النمو الاقتصادي.

وقدر بنك نومورا أواخر العام الماضي أن نحو 20 مليون منزل تم بيعه مسبقًا ما زالت غير مكتملة. وفي الشهر الماضي، أشار المسؤولون إلى أنه تم الانتهاء من بناء حوالي 4 ملايين منزل وتسليمها للمشترين بموجب برنامج القائمة البيضاء لهذا العام، وتعهدوا بتسريع الدعم المالي.

وبالعودة إلى شهر يونيو، وحتى قبل إعلانات التحفيز الأخيرة، توقع مورجان ستانلي أن يؤدي استنزاف المخزون إلى “انتعاش الطلب على القروض العقارية في أواخر عام 2025 أو 2026”.

ويتوقع المحللون أن حوالي 30% من المخزون غير المباع لن يتم بيعه أبدًا، مما يتطلب من البنوك أو غيرها من الكيانات غير المحددة تحمل التكلفة.

وقد أعطت الجهود الأخيرة التي بذلتها الصين لتعزيز الثقة سوق العقارات دفعة. وانخفضت مبيعات العقارات في 22 مدينة رئيسية بنحو 4% على أساس سنوي في أكتوبر، وهو انكماش أقل بكثير من الانخفاض الذي تجاوز 25% في سبتمبر، وفقًا لأكاديمية مؤشر الصين، وهي شركة أبحاث عقارية.

ومع ذلك، فإن استقرار سوق العقارات لا يعني حدوث انتعاش واسع النطاق. ويتوقع المحللون أن أي انتعاش في مبيعات المنازل وأن البناء الجديد سيظل ضعيفًا في السنوات المقبلة.

وتتوقع وكالة ستاندرد آند بورز أن تنخفض مبيعات العقارات في الصين إلى حوالي 9 تريليون يوان أو أقل هذا العام، قبل أن تنخفض أكثر إلى 8 تريليون يوان في عام 2025 – أي أقل من نصف مستوى المبيعات البالغ 18 تريليون يوان في عام 2021.

ويعزو المحللون انخفاض المبيعات إلى زيادة مخزونات المساكن غير المباعة، والتي تواصل الضغط على المطورين الذين يلجأون إلى خفض الأسعار لجذب المشترين وتقليل المخزون.

وقالت وكالة ستاندرد آند بورز نقلاً عن بيانات من شركة China Real Estate Information، إن مبيعات العقارات لأكبر 100 شركة تطوير في الصين تقلصت في سبتمبر بنسبة 37.7% على أساس سنوي، وهو أكبر انخفاض لها منذ أبريل من هذا العام. لم يكن هبوطًا لمدة شهر واحد. وأظهرت البيانات أنه خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، انخفضت المبيعات بنسبة 36.6% مقارنة بالعام السابق.

كما أثر تدهور المبيعات أيضًا على سيولة المطورين، مما أدى إلى “انعدام الثقة” وسعى المطورين إلى “اتباع نهج حذر” تجاه الاستحواذ على الأراضي وبدء مشاريع جديدة، وفقًا لمحللي “ستاندرد آند بورز جلوبال”.

انخفض عدد مشاريع البناء الجديدة بنسبة 42% في عام 2023 من ذروته في عام 2019، وانخفض بنسبة 23% أخرى على أساس سنوي في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، وفقًا لتحليل ستاندرد آند بورز جلوبال للبيانات الرسمية الصادرة عن المكتب الوطني للإحصاء. .

ولا يزال المحللون حذرين بشأن تأثير التحفيز العقاري في الصين.

وقال محللو جولدمان: “من وجهة نظرنا، لم يكن حجم الدعم كافياً وواجه تحديات في التنفيذ لوقف الانحدار الحالي”، محذرين من أن أسعار العقارات قد تنخفض بنسبة 20% إلى 25% أخرى إذا فشلت السياسة.

وفي أحد التدابير القليلة الخاصة بالمخزون التي تم الإعلان عنها حتى الآن، تعهد بنك الشعب الصيني في مايو/أيار بتقديم 300 مليار يوان لتسهيلات إعادة الإقراض للشركات المملوكة للدولة لشراء المنازل المكتملة غير المباعة، وتحويلها إلى مساكن ميسورة التكلفة.

وقالت ستاندرد آند بورز: “على الرغم من أنها مفيدة، إلا أنها لا تمثل سوى نسبة صغيرة (4-6٪) من إجمالي المساكن المكتملة”.

وقال محللو مورجان ستانلي في تقريرهم يوم الأحد إن الاجتماعات الأخيرة مع البنوك في تشجيانغ، إحدى المقاطعات الأفضل حالاً في الصين، أشارت إلى أنها لم تشارك بعد في البرنامج الحكومي الجديد لتقديم القروض لشراء مخزون المساكن.