مع ارتفاع الأسعار ومعدلات الرهن العقاري، يشعر أصحاب المنازل بأنهم “عالقون”

عندما انتقلت راشيل بوريس إلى منزل والدتها منذ حوالي عقد من الزمن، بدا الأمر وكأنه توقف قصير المدى على طريق ملكية المنزل.

أمضت مصففة الشعر البالغة من العمر 35 عامًا تلك السنوات في تحسين درجة الائتمان الخاصة بها والادخار مقابل دفعة أولى. ولكن مع اقتراب معدلات الرهن العقاري من 7% وارتفاع أسعار المنازل بشكل كبير، لا يبدو أن الأم لثلاثة أطفال ستوقع على الخط المنقط للحصول على مكان خاص بها في أي وقت قريب.

وقال بوريس، الذي يعيش على بعد حوالي 20 ميلاً خارج فورت وورث بولاية تكساس، في بلدة تدعى أليدو: “لا أعرف حتى ما إذا كنت سأخرج وأمتلك منزلي الخاص”. “يبدو الأمر وكأننا عالقون، ومن الصعب جدًا التعامل معه.”

وتعكس تجربة بورس حالة الملايين من الأميركيين الذين رأوا أن حياتهم المالية والشخصية تعوقها الأسعار المرتفعة وتكاليف الاقتراض المرتفعة للمنازل. وهذا يمكن أن يساعد في تفسير المشاعر السيئة بشأن حالة الاقتصاد الوطني.

كما أنه يسلط الضوء على القلق الوجودي لدى الكثيرين: يبدو أن الحلم الأمريكي أصبح بعيد المنال هذه الأيام.

بالنسبة لمشتري المنازل الطموحين مثل بوريس، فإن الجمع بين معدلات الرهن العقاري المرتفعة وقائمة الأسعار المرتفعة جعلهم يشعرون بأنهم محرومون.

وقد ارتفع معدل الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عاما، وهو خيار شائع لتمويل المنازل في الولايات المتحدة، بنحو 7٪ خلال الأشهر القليلة الماضية. وتراجع بعد أن وصل إلى 8% للمرة الأولى منذ عام 2000 أواخر العام الماضي. لكن هذا لا يزال يمثل قفزة كبيرة من مستويات أقل من 3٪ التي شوهدت في السنوات الأولى للوباء – والتي أدت إلى موجة من المبيعات وإعادة التمويل في سوق الإسكان.

وعلى الجانب الآخر من المعادلة، فإن ارتفاع أسعار الملصقات يزيد الضغط أيضًا. وصل مؤشر أسعار المنازل الوطني كيس شيلر إلى أعلى مستوياته على الإطلاق هذا العام. تجاوز مؤشر قيمة المنازل في Zillow 360 ألف دولار في شهر مايو، بزيادة قدرها 50٪ تقريبًا عن نفس الشهر قبل خمس سنوات.

وفي المقابل، انخفضت القدرة على تحمل التكاليف بشكل حاد مقارنة بما كانت عليه قبل بضع سنوات. كانت قراءة شهر أبريل حول الجدوى الاقتصادية لملكية المنازل من بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أقل بنسبة تزيد عن 36٪ من أعلى مستوى للوباء المسجل في صيف عام 2020.

على المستوى الوطني، تجاوزت حصة الدخل اللازمة لامتلاك منزل متوسط ​​السعر 43%، وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا. أي نسبة تزيد عن 30% تعتبر غير قابلة للتحمل.

كما وجد بنك الاحتياطي الفيدرالي في أتلانتا أن الآثار السلبية لارتفاع أسعار الفائدة والأسعار تفوق الفوائد الناجمة عن تزايد الدخل بالنسبة للأميركيين العاديين. وهذا يؤكد قوة هؤلاء المنتقدين، بالنظر إلى أن متوسط ​​الأجر بالساعة في كشوف المرتبات الخاصة ارتفع بأكثر من 25% بين يونيو/حزيران 2019 و2024.

وقد أدت هذه البيئة الصعبة إلى تثبيط نشاط المشترين والبائعين المحتملين على حد سواء.

من الناحية النظرية، ينبغي لأصحاب المنازل الحاليين أن يكونوا متحمسين لرؤية قيمة ممتلكاتهم ترتفع بسرعة. لكن البائعين المحتملين تردعهم المخاوف بشأن السعر الذي سيحصلون عليه في منزلهم التالي، مما يخلق ما أطلق عليه فريق في الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان “تأثير القفل”.

هناك بالفعل دليل على هذا التباطؤ في السوق: أدت المعدلات عند هذه المستويات إلى انخفاض مبيعات المنازل بأكثر من 875000 في عام 2023، وفقًا للفريق الذي يقف وراء ورقة عمل FHFA التي صدرت في وقت سابق من هذا العام. وهذا جزء كبير، حيث أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أنه تم بيع حوالي 4 ملايين منزل قائم خلال العام.

علاوة على ذلك، وجدت إدارة الإسكان الفيدرالية أن مالك المنزل أقل احتمالية للبيع بنسبة 18.1٪ مقابل كل نقطة مئوية واحدة يكون معدل الرهن العقاري الخاص به أقل من المستوى الحالي. كان لدى المقترض النموذجي معدل رهن عقاري يقل بأكثر من 3 نقاط مئوية عما كان سيحصل عليه في الربع الأخير من عام 2023.

إذا كان مالك المنزل قد اشترى بدلا من ذلك في نهاية العام الماضي، وجد فريق إدارة الإسكان الفدرالية أن مدفوعات رأس المال والفائدة الشهرية ستكلف حوالي 500 دولار إضافية.

بالنظر إلى ذلك، قال المؤلف المشارك جونا كوست إن المالكين الحاليين الذين يروجون لمعدلات الرهن العقاري المنخفضة هم بلا شك أفضل حالًا من أولئك الذين يتطلعون إلى شراء منزل أول اليوم. لكنه قال إن هناك مشكلة كبيرة لهذه المجموعة: الانتقال للحصول على فرصة عمل أو لاستيعاب أسرة متنامية يصبح أكثر تعقيدًا.

وقال كوستي عن هذه المجموعة: “إنهم غير قادرين على تحسين مساكنهم بما يتناسب مع وضع حياتهم الجديد”. “أو، في بعض الظروف القصوى، لا يقومون بالتغييرات الكبيرة في الحياة التي قد تتطلب الاضطرار إلى التحرك”.

هذا هو المأزق الذي يجد لوك نونلي نفسه فيه. في أواخر عام 2020، اشترى مدير الصحة البالغ من العمر 33 عامًا منزلًا مكونًا من ثلاثة أسرة وحمامين مع زوجته في كنتاكي بسعر فائدة أقل من 3٪. وقد تضاعفت قيمة هذا المنزل في ما يقرب من أربع سنوات.

بعد الترحيب بثلاثة أطفال، يؤجلون إنجاب طفل رابع حتى تنخفض معدلات الرهن العقاري أو أسعار المنازل بما يكفي لزيادة حجمهم. يعرف نونلي أن أيام الحصول على معدل فائدة أقل من 3% قد ولت منذ فترة طويلة، لكنه لا يستطيع تبرير أي شيء أعلى من 5.5%.

قال نونلي: “إنها مجرد نقطة صعبة للتواجد فيها”. “سنخسر الكثير من المال بالمعدلات الحالية لدرجة أنه من المستحيل بالنسبة لنا أن نتحرك.”

نونلي هو جزء من الغالبية العظمى من الأميركيين الذين لا يدفعون هذه القروض العقارية النبيلة.

ووجدت إدارة الإسكان الفيدرالية أن ما يقرب من 98% من القروض العقارية تم إصلاحها عند مستوى أقل من متوسط ​​المعدل البالغ حوالي 7.2% في الربع الأخير من العام الماضي. ومثلما هو الحال مع نونلي، فإن ما يقرب من 69% كانت معدلات الفائدة أقل بأكثر من 3 نقاط مئوية.

إن طفرة الشراء في وقت مبكر من الوباء هي أحد الإجابات عن سبب عدم دفع الكثير من الناس بالسعر السائد. ويمكن تفسير هذا الرقم المذهل أيضًا من خلال الاندفاع إلى إعادة التمويل خلال تلك الفترة من انخفاض تكاليف الاقتراض في عامي 2020 و2021.

وفي حين أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة هذه يمكن أن تساعد في زيادة جيوب أصحابها، فقد حذر جيفري روتش، كبير الاقتصاديين في LPL Financial، من أنها يمكن أن تكون أخبارًا سيئة لصناع السياسة النقدية. وذلك لأنه لا يقدم إشارات على قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة بنجاح في تبريد الاقتصاد.

لكي نكون واضحين، تميل معدلات الرهن العقاري إلى اتباع مسار مستويات الفائدة التي يحددها بنك الاحتياطي الفيدرالي، لكنها ليست نفس الشيء. ومع ذلك، قال روتش إن بقاء الكثير من الناس في ظل معدلات اقتراض منخفضة على منازلهم يساعد في تفسير سبب عدم ظهور سياسة نقدية متشددة مقيدة كما كانت تاريخياً.

وقال روتش: “إن اقتصادنا أقل حساسية بكثير لأسعار الفائدة”. “وهذا يعني أن أسعار الفائدة المرتفعة لا تفعل ما ينبغي أن تفعله حقًا. إنها لا تضع المكابح، كما تتوقع عادةً.”

وأدى انخفاض المعروض من المساكن إلى إبقاء الأسعار مرتفعة، حتى مع تأثير رسوم الاقتراض المرتفعة على القوة الشرائية. وهذا يتعارض مع الحكمة التقليدية، التي تشير إلى أن الأسعار يجب أن تنخفض مع ارتفاع أسعار الفائدة.

وعلى المدى الطويل، يقول الخبراء إن زيادة حجم المساكن الجديدة يمكن أن تساعد في توسيع نطاق الوصول إليها وتهدئة الأسعار المرتفعة. على وجه الخصوص، قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في قاعدة بيانات سوق الإسكان Redfin، إن السوق الوطنية يمكن أن تستفيد من المزيد من المنازل والشقق التي عادة ما تكون أقل تكلفة من المنازل النموذجية.

في الوقت الحالي، أدى هذا الواقع الجديد إلى خلق اختلافات بين الأجيال في ملكية المنازل وفي الشكل الذي قد يبدو عليه الطريق إليها.

وجدت Zillow أن 34% من جميع حاملي الرهن العقاري حصلوا على هدية مالية أو قرض من العائلة أو الأصدقاء مقابل دفعة أولى في عام 2019. وفي عام 2023، قفز هذا العدد إلى 43% مع انخفاض القدرة على تحمل التكاليف.

تظهر بيانات Zillow أيضًا أنه من الصعب جدًا على الشباب السير على الطريق الصحيح لشراء منزل مقارنة بآبائهم. واليوم، يستغرق الأمر ما يقرب من تسع سنوات لتوفير 20% للدفعة الأولى باستخدام 10% من دخل الأسرة المتوسطة كل شهر. وفي عام 2000، كان الأمر يتطلب أقل من ست سنوات.

قال سكايلر أولسن، كبير الاقتصاديين في Zillow، “إنها ليست نخب الأفوكادو”، في إشارة إلى نكتة مفادها أن جيل الألفية ينفقون الكثير على الكماليات مثل وجبة الإفطار والغداء أو القهوة.

وقال أولسن إن الأجيال الشابة يجب أن تعدل توقعاتها بشأن الملكية نظرا للبيئة الصعبة. وقالت إن هؤلاء الأمريكيين يجب أن يتوقعوا الإيجار لفترة أطول حتى مرحلة البلوغ، أو يخططون للوصول إلى منزلهم الأول جزئيًا من خلال الدخل الإضافي من استئجار غرفة.

بالنسبة للأشخاص العاديين مثل بورس، يظل سوق الإسكان في مقدمة أولوياتهم، حيث تدرس هذه المواطنة من تكساس وضعها المالي وتقوم بتقييم المرشحين في انتخابات تشرين الثاني (نوفمبر). واصلت مصففة الشعر مساعدة والدتها في سداد مدفوعات التأمين على المنزل وفواتير الخدمات والضرائب بدلاً من الإيجار الرسمي.

لا تزال بورس تأمل في أن تستثمر هذه الأموال يومًا ما في شراء عقار خاص بها لبناء الأسهم. ولكن مرارًا وتكرارًا، جعلتها النفقات غير المتوقعة مثل إجمالي تكلفة السيارة أو متغيرات الاقتصاد الكلي مثل ارتفاع معدلات الرهن العقاري تشعر بأن الحلم بعيد المنال.

وقالت: “إن الهدف النهائي بالنسبة لي ولعائلتي هو الخروج من منزل أمي”. ولكن، “أشعر وكأنني على عجلة الهامستر.”