كتاب تمهيدي عن نظام البنك الفيدرالي لقروض الإسكان

هناك ثلاث “مؤسسات ترعاها الحكومة”، وتلعب دوراً كبيراً في تمويل الإسكان في الولايات المتحدة: بنوك قروض الإسكان الفيدرالية، وفاني ماي، وفريدي ماك. وربما يكون التشابه الرئيسي بين هذه العوامل الثلاثة هو أنه عندما تقترض الأموال، فإن الأسواق المالية تدرك أن الحكومة الفيدرالية تقف وراء القرض – وبالتالي يمكنها الاقتراض بسعر فائدة أقل. ومع ذلك، فإن الطرق التي يتم بها تنظيم المؤسسات الحكومية والخاصة والتفاعل مع أسواق الإسكان مختلفة إلى حد ما. وعلى وجه الخصوص، تم تحويل فاني ماي وفريدي ماك إلى شركات خاصة، مع المساهمين، والتي أفلست بعد ذلك عندما انخفضت أسعار المساكن في الفترة التي سبقت الركود العظيم، وأدارتها الحكومة الفيدرالية تحت وصاية الإفلاس منذ ذلك الحين. ومع ذلك، فقد مرت بنوك القروض السكنية الفيدرالية بالأزمة المالية في الفترة 2008-2009 دون الحاجة إلى أي دعم مالي.

بالنسبة لتلك المناسبات التي يكون من المفيد فيها فهم بنوك قروض الإسكان الفيدرالية، وكيف تختلف عن المؤسسات الأخرى ذات الصلة بالإسكان، يقدم مكتب الميزانية بالكونجرس بعض الإرشادات في “دور بنوك قروض الإسكان الفيدرالية في النظام المالي (مارس 2024) ). من النظرة العامة “لمحة سريعة” إلى التقرير:

في عام 1932، أنشأ المشرعون نظامًا لبنوك القروض السكنية الفيدرالية (FHLBs) كمؤسسة ترعاها الحكومة (GSE) لدعم الإقراض العقاري من قبل المؤسسات الأعضاء في البنوك. تقوم بنوك FHLB الإقليمية الأحد عشر بجمع الأموال عن طريق إصدار الديون ثم إقراض تلك الأموال في شكل سلف (قروض مضمونة) لأعضائها – البنوك التجارية، والاتحادات الائتمانية، وشركات التأمين، والمؤسسات المالية لتنمية المجتمع.

بالإضافة إلى دعم الإقراض العقاري، توفر FHLBs مصدرًا رئيسيًا للسيولة، خلال فترات الضغوط المالية، للأعضاء الذين يمثلون مؤسسات الإيداع. خلال هذه الفترات، يمكن أن تذهب السلف إلى المؤسسات التي لديها القليل من الإقراض العقاري. وقد فشلت بعض هذه المؤسسات في وقت لاحق، لكن FHLBs لم تتحمل أيًا من الخسائر.

تتلقى FHLBs إعانات مالية من مصدرين بسبب حالة GSE الخاصة بها:

• التصور بأن الحكومة الفيدرالية تدعم ديونها، والذي يشار إليه غالبًا على أنه ضمان ضمني، مما يعزز جودة الائتمان المتصورة لذلك الدين وبالتالي يقلل من تكاليف الاقتراض على FHLBs؛ و
• الإعفاءات التنظيمية وضريبة الدخل التي تقلل من تكاليف تشغيلها.

لا يتم تخصيص الإعانات الفيدرالية المقدمة إلى FHLBs بشكل صريح من قبل الكونجرس في التشريع، كما أنها لا تظهر في الميزانية الفيدرالية كنفقات. وتشير تقديرات مكتب الميزانية في الكونجرس إلى أن صافي الدعم الحكومي لنظام FHLB سيصل في السنة المالية 2024 إلى 6.9 مليار دولار (التقدير المركزي، مع نطاق معقول يتراوح بين حوالي 5.3 مليار دولار إلى 8.5 مليار دولار). وهذا الدعم هو صافي المدفوعات المطلوبة من FHLBs، والتي يبلغ مجموعها 10 في المائة من صافي دخلها، إلى المؤسسات الأعضاء لبرامج الإسكان الميسور التكلفة. ويقدر مكتب الميزانية في الكونجرس أنه في السنة المالية 2024، ستصل هذه المدفوعات إلى 350 مليون دولار.

ما هو هيكل ملكية نظام FHLB؟

تم تنظيم نظام FHLB كنظام تعاوني؛ البنوك الفردية مملوكة لأعضائها، ولا تصدر FHLBs أسهمًا للتداول العام (على عكس فاني
ماي وفريدي ماك). أحد الآثار المترتبة على ذلك هو أن النظام يتم تشغيله لصالح أعضائه. تتحمل 11 FHLBs مسؤولية مشتركة وفردية عن ديون النظام؛ وإذا فشل أي منها، تصبح البنوك المتبقية مسؤولة عن ديونه.

من حيث القيمة الدولارية، ما هو شكل نظام FHLB؟

اعتبارًا من 31 ديسمبر 2022، أبلغت FHLBs عن أصول بقيمة 1,247 مليار دولار أمريكي، والتزامات بقيمة 1,179 مليار دولار أمريكي، ورأس مال (الفرق بين الأصول والالتزامات) قدره
68 مليار دولار. وتضمنت الأصول 819 مليار دولار من السلف، و204 مليار دولار من الاستثمارات، ومحفظة رهن عقاري بقيمة 56 مليار دولار. وتضمنت المطلوبات 1,161 مليار دولار من الديون.
بالنسبة للعام التقويمي 2022، أعلنت FHLBs عن دخل صافي قدره 3.2 مليار دولار أمريكي ودفعت للأعضاء 1.4 مليار دولار أمريكي نقدًا وأرباح أسهم. بلغت مدفوعات الإسكان الميسور التكلفة التي قدمتها FHLBs في ذلك العام 0.4 مليار دولار.

ما الذي يجعل نظام FHLB آمنًا إلى هذا الحد، حتى أنه تمكن من الإبحار خلال فترة الركود العظيم في الفترة 2008-2009؟

تطلب FHLBs من الأعضاء المقترضين التعهد بضمانات محددة مقابل السلف، وبالتالي إعطاء FHLBs الأولوية في الحراسة القضائية على الدائنين الآخرين، بما في ذلك مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) [Federal Deposit Insurance Corporation]. وبالتالي فإن مثل هذا الإقراض يحد من
الأصول التي يمكن لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) الوصول إليها عند حل بنك تجاري فاشل. علاوة على ذلك، في حالة فشل بنك تجاري من المؤسسات الأعضاء، يتم دفع سلف FHLBs قبل أن يتم سداد مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية (FDIC) لأن FHLB لديه حق الأولوية في المطالبة بالضمانات. وبالتالي فإن مؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية معرضة لمزيد من الخسائر، في حين تتمتع FHLBs بالحماية الكاملة. … ومع ذلك، تواجه FHLBs مخاطر أسعار الفائدة، وهو خطر أن تؤثر التغيرات في الأسعار على قيمة السندات والأوراق المالية الأخرى. تحاول FHLBs الحد من هذا الخطر من خلال
مطابقة آجال استحقاق أصولها والتزاماتها ومن خلال أنواع التحوط الأخرى. وقد ساهمت مخاطر أسعار الفائدة الناجمة عن محافظ الرهن العقاري في خسائر بعض البنوك في الماضي.

كيف يختلف نظام FHLB عن فاني ماي وفريدي ماك؟

[A] تطورت سوق الرهن العقاري الثانوي (أو إعادة البيع) الكبيرة حيث تلعب فاني ماي وفريدي ماك، وهما شركتان أخريان من مؤسسات الإسكان العالمية الخاضعة الآن للوصاية الفيدرالية، أدوارًا مهيمنة … تقوم فاني ماي وفريدي ماك بشراء الرهن العقاري من المقرضين (بما في ذلك أعضاء FHLBs الإقليميين) و
قم بتعبئة القروض في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري والتي تضمنها ثم تبيعها للمستثمرين … واليوم، لا يزال العمل الأساسي لـ FHLBs هو صنع
يتقدم لأعضائها.

لماذا يُشار إلى نظام FHLB على أنه “مقرض الملاذ التالي للأخير”؟

خلال الأزمات المالية والفترات الأخرى التي تعاني من ضغوط السوق، توفر FHLBs أيضًا السيولة للمؤسسات الأعضاء، بما في ذلك المؤسسات التي تعاني من ضائقة مالية. إن توفير السيولة يشكل إحدى السبل لحماية النظام المالي من فشل البنوك بسبب السيولة. ولكن في الأوقات العادية، تهدف هذه القروض إلى زيادة توافر القروض العقارية السكنية وخفض معدلاتها من خلال العمل كمصدر للأموال المدعومة للمؤسسات المالية التي تنشأ تلك القروض العقارية. … FHLBs هي “مقرض الملاذ الأخير”. (تلجأ البنوك إليهم قبل الوصول إلى نافذة الخصم التابعة للاحتياطي الفيدرالي، لأن الاقتراض من النافذة يشير إلى أن البنك يتعرض لضغوط).

إذا كنا نعيد اختراع نظام تمويل الإسكان اليوم، فيبدو لي أنه من غير المرجح أن نتمكن من إنشاء نظام البنك الفيدرالي لقروض الإسكان. لقد مر وقت طويل منذ عام 1932. واليوم، لا يأتي تمويل أكثر من نصف القروض العقارية من البنوك، بل من المؤسسات المالية “غير المصرفية”. ولكن مع ذلك، فإن نظام FHLB لا يكلف الحكومة أي شيء بشكل مباشر، فهو جزء من شبكة التمويل المتعلق بالإسكان، ويوفر طبقة من الحماية الإضافية باعتباره مقرض الملاذ الأخير للبنوك التي تتعرض للضغوط. ولأن هذه المؤسسة موجودة بالفعل، فإن الأمر يبدو كما لو أن تفكيك الأصول التي تزيد قيمتها على تريليون دولار سوف يكون مهمة كبيرة، وفوائدها محدودة.