الإسكان: العرض يطارد الطلب – خبير اقتصادي قابل للتحدث

لتفسير ارتفاع أسعار المساكن وارتفاعها، فإن الحدس الاقتصادي القياسي هو أن النمو في العرض لا يتماشى مع النمو في الطلب. أحد الأدلة التي تدعم هذا الحدس هو “معدل الشغور” – أي ما هي حصة المساكن التي يشغلها مالكوها أو المساكن المستأجرة الفارغة؟

فيما يلي بعض الأرقام من موقع FRED المفيد دائمًا والذي يديره بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس، حيث يُظهر الأول معدلات الشواغر الوطنية للمساكن التي يشغلها مالكوها، بينما يُظهر الثاني معدلات الشواغر الوطنية للمساكن المستأجرة. كما ترون، ارتفعت معدلات الشواغر خلال فترة الركود الكبير في الفترة 2007-2009، ولكنها الآن تقترب من مستويات منخفضة تاريخياً خلال نصف القرن الماضي.

عندما يقول الناس أن هناك “نقص في المساكن”، فإن ما يشيرون إليه غالبًا هو تقديرات مفادها أنه إذا كان هناك ما يكفي من بناء المساكن في الماضي لرفع معدل الشواغر إلى مستويات متوسطة تاريخيًا، فلن يبدو السكن مكلفًا ولا يمكن تحمله . يقدم ديفيد فيسيل نظرة عامة واضحة على التقديرات الحالية في “من أين تأتي تقديرات “نقص المساكن”؟” (مركز هتشينز في معهد بروكينجز، 21 أكتوبر 2024).

وسوف تختلف تقديرات حجم النقص في المساكن وفقاً لعوامل مختلفة: الافتراض الأساسي حول معدل الشواغر “العادي”؛ وما إذا كانت الحسابات تتم على المستوى الوطني أو مستوى الولاية أو منطقة التعداد؛ وما إذا كانت التقديرات تشمل المناطق الحضرية فقط أم المناطق الريفية أيضًا؛ وهكذا. فيما يلي مجموعة من التقديرات حول حجم النقص في المساكن من الرابطة الوطنية لبناة المنازل وغيرها. وتستند التقديرات الثلاثة الأولى إلى طريقة “الشغور”. ويستند التقدير الأخير، من دراسة أجريت بتكليف من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، إلى حقيقة أنه تمت إضافة حوالي 1.5 مليون منزل سنويًا إلى إجمالي مخزون المساكن سنويًا من عام 1968 إلى عام 2000، ولكن تمت إضافة حوالي 1.225 مليون منزل فقط إلى إجمالي مخزون المساكن سنويًا. مخزون المساكن كل عام منذ ذلك الحين.

عادةً ما تحدث القيود المفروضة على بناء المنازل، سواء كانت مملوكة للمالك أو مستأجرة، على مستوى الولاية وخاصة على المستوى المحلي. لن أحاول هنا الخوض في نطاق المقترحات المقدمة في المناطق الحضرية في الولايات المتحدة وفي جميع أنحاء العالم لبناء المزيد من المساكن. ولكنني سألاحظ أنه عندما تكون معدلات الشواغر منخفضة للغاية، فإن دعم مشتري المنازل أو المستأجرين لتغطية تكاليف مساكنهم لن يؤدي إلا إلى ارتفاع الأسعار. وبطريقة أو بأخرى، فإن جعل الإسكان ميسور التكلفة يحتاج إلى حل من جانب العرض.